轉載:買屋評量
1.購屋主因分析 (˙初次購屋 、˙換屋原因、˙購屋資金來源)˙初次購屋˙ 郊區 每一個想要購屋的人都希望能夠儘早購得心中「理想」的住家,但卻往往限於財力不足而無法一蹴可及,此時若能體認現實情況,則可考慮先由郊區著手,因郊區房價遠較市區為低,極為適合購買力有限之人一圓購屋夢。 經濟型 財務能力較為薄弱的購屋者,在產品選擇上不妨以最基本的「自用性 」「經濟型」住宅為標的,雖然此類型與理想中的住宅尚有些差距,但卻頗為實際,如郊區五層樓以下三房二廳,單衛三十坪以內者,都是可以列入考慮的選擇對象。當然「麻雀雖小」也要「五臟俱全」,部份高樓層的住往往在高比例公共面積的分擔下顯得捉襟見肘,就值得初次購屋手頭不便者商確。 中古屋 一般而言,中古屋的價位約為新屋的七成至八成左右,因此可作為暫行購置第一戶的目標,日後再以之為基礎進行換屋行動,那麼經過這樣的「迂迴轉進」程序,購屋理想就不致流於夢想了。但在購買中古屋之前,得先要準備二至四成的自備款,同時得考慮銀行貸款條件的配合,方能順利的達成願望(自備款越多,貸款還息壓力越小)。 法拍屋 法院拍賣的房子一般均較市價低二成左右,若有淪為二拍、三拍者,則價格必然更低。不過價格雖低,但在得標後一個星期內須一次繳足屋款,因此勢必要有短期資金融通能力者較為可行(現有銀行提供尾款代墊服務,解決有意買法拍屋而自有資金不足之窘境),而法拍屋在價格便宜的大前提下,只要能排除負面的心理因素,也是可購屋者另一思考的方向。預售屋 預售屋是一種以分期付款的方法來償還貸款,初期還款的壓力較輕 ,可以適合手中沒有太多資金的年青購屋群。不過以總價來比,較附近新屋成交行情貴約一至二成 ,且尚須等建商興建至完工始能搬進新家,交屋期間較長。  ˙換屋原因˙好地段、好學區 「人往高處爬」是恆常不變的道理,同樣的,從較差的區位遷移到較好的精華地段,亦為人們追求生活品質的動機所在。現代人都希望自己的子女成龍成鳳,而基於升學主義的壓力下,子女就學方面也希望能擠進明星學校,因此也就會遷至好學區內,以利子女就學,而此種基於子女就學因素的搬遷行動,往往佔有相當的比例。空間不敷使用 一般人皆較喜歡寬廣的生活空間,但限於房價因素,因此初期會選擇坪數較小的房屋,而隨著所得之增加,在行有餘力之後,從小坪數再更換為大坪數,則是一種生活層次的提昇。此外,家庭成員的增多,也是促使更換為大坪數的原因之一。就近托養、工作的便利 有些小家庭有了子女之後,往往為了子女託付照顧的問題,常會搬遷至婆婆或岳母家附近,以便就近照應。另外,因工作上的關係,為了上班方便,也會考慮搬到公司附近,諸如此類由於靠近生活重心的搬遷,也是許多人在換屋時的考慮重點。回歸儉樸、退休養老 大家庭中雖然成員較多,但隨著子女的成長、工作及結婚、海外移民等因素,從而必須重新再組成另外一個家庭,此時原有的大家庭會因家庭成員的減少,而轉換為小坪數的住家。有些人退休後為了尋得一個獨立的空間,享受幽靜安詳的生活而遷往郊區、鄉間,而進行換屋的實際行動。 追求生活品味 居住在都會中雖給予現代人許多的方便,卻集吵雜混亂於一身,房價高昂,活動空間狹小,加上工作壓力、身心渴望紓解,便有越來越多的人嚮往郊區,藉以追求較寬廣的生活視野,寧靜的環境。 ˙購屋資金來源˙現金或存款 現金或存款即是指立即可供使用的資金,這些資金可能是長期累積的薪資所得,也可能來自於投資利得。通常這些資金大都存放在郵局或金融機構,以備隨時取用,而這種儲蓄購屋的方式也是最傳統的一種投資致富方式。父母資助父母一向都是子女的最大支柱,只要在財力許可下,往往也是提供購屋資金的一大來源。不過如果是採贈與方式提供資金,則應採分年進行,而且要注意所有贈與總額在一年內不得超過一百萬元,因為超過的部份要以累進的方式課徵贈與稅。 民間標會以民間互助會的方式來籌措購屋資金也是相當普遍的一種途徑,其中尤以當會首免除利息負擔之方式最為划算,但民間標會的倒會風險得要仔細的加以衡量, 避免辛苦所得付諸東流。 親友借貸 向親友借貨資金的好處,即是可以憑個人的信用來做資金上的融通與調度,有時也可償付較一般市面為低的利息,但要注意日後對方可能亦會相對的要求借貸或更高金額的擔保等情事,而在「親兄弟明算帳」之前提下也得格外小心,萬一處理不當,多年交情恐將毀於一旦。 金融機構貸款 金融機構向為最主要的資金來源,一般大眾只要有正當職業、穩定的收入和良好的信用狀況,並且能夠提供抵押品,都可以申請貸款。在申請時,必須提出所得稅扣繳憑單、房屋、土地所有權狀及身份證等作為徵信資料。而在目前金融自由化的前提下,各銀行房貸作業、信用貸款等商品齊全靈活,也有利於資金之週轉運用。 2.遴選房屋分析(˙購屋基本原則、˙房地產品比較)˙購屋基本原則˙地段優越 座落於良好地段的房屋,不僅增值潛力雄厚,不景氣時抗跌性也較強。例如台北市信義區、大安區以及捷運沿線,明星學校等鄰近區域,均是地利之便的一時之選。環境優雅優雅的居家環境不僅能使居住者擁有一個舒適、安靜的住宅空間,更可大幅提升居家的品質 ,而將來一旦想要進行換屋或將其脫售,不僅不虞接手無人,還可順理成章的賺上一筆。交通方便 有方便的交通路線配合,家中成員不論是上班、上學或購物,就可避免舟車勞頓之苦,居家生活的方便性亦可獲得保障。 價格合理 合理的價格也是項極為重要的基本原則,因為價格太高不僅購屋成本過鉅,甚至會有因償還貸款而有疲於奔命導致生活水準降低之弊;而過低的房價則會使人對房屋的品質、附近環境產生 疑慮。 產權清楚 購屋置產必須在簽約之前,就先確定房屋、土地的產權清楚,以免在繳清款項之後,卻因產權不清無法如期取得所有權狀而招致無謂的損失。  ˙房地產品比較˙地段 只要地段好、區位佳,不論是土地或是房屋,增值的速度與幅度必然比較快,即使當前稍貴一點也會在假以時日之後有連本帶利甚至倍數的回饋,因此地段的比較絲毫輕忽不得。 結構 一般而言,房屋結構的品質與安全息息相關,購屋時宜格外謹慎,而高級的建築結構在安全上也較有保障,耐用年限也較長,雖然價格較為昂貴,但就長期而言仍屬划算。 屋齡 屋齡愈大的房子除非早年興建時是出自名師手筆、施工嚴謹、採用高級建材、否則屋齡愈老毛病也會愈多,折舊也就越大,日後必然要支付一筆為數可觀的整修與維護費用,因此「新」、「舊」之間也都是產品比較極為重要的參考因素。 建材 良好的建材,不但能使視覺獲得滿足,更能令人住得舒適、稱心,尤其是外觀雄偉、門廳氣派、建材高級精緻的房屋,絕對能使您的資產物超所值,相形之下由「價值」來創造「價格」,便佔了極大的便宜。 裝潢 住家不經裝潢,絲亳表現不出特色,而現代建築的室內裝潢則逐漸朝向高品味與高格調路線,但不論如何豪華美觀,其先決條件仍應以使用者自己的需要與喜好為主要考量,然裝潢一旦完成並開始使用之後,其應有的折舊便立即使其價值減半的特性須先有所認識。因此燈具式樣、老舊傢俱、地毯狀況、隔間處理等,都可作為比較時的加減權數。 坪數 時下常見建方於銷售時列許多虛坪,藉此以使房屋單價因灌水而下降,其用意不外乎欺瞞購 屋者,讓購屋者自以為佔了便宜而沾沾自喜,因此,購屋時宜仔細核計權狀坪數,並以「實際可用坪數」與總價來比較每坪真正的實價,方可達成比價的真正效果。 管理維護 購屋前除應注意是否有違章建築或違規使用外,更應注意整棟大樓的管理維護狀況,此可由建物之死角如樓梯或地下室直接觀察得知,另外如管理制度之良窳則可由門禁管制情況來加以研判。  3.房地產類型選擇 (˙各類型住宅產品優缺點比較˙)電梯大廈優點:高樓層景觀較佳、使用空間經濟、公共設施較完備、前臨道路較寬。缺點:集合住宅土地產權持分、戶數品質複雜不易管理、高管理費及公設比、樑柱體積較大、火災逃生性較差、管線配置複雜。 公 寓 優點:出入性單純、公設比低具實用性、格局規劃大致相仿,房屋單價較低。缺點:管理較欠缺、採光及景觀不易顧及、出入多為巷道、停車空間不足、防竊性差,違建情況嚴重。套 房 優點:供特定族群使用、如學生、單身貴族、在外謀生、新婚夫妻、一搬近學區、都會區生活機能佳。缺點:出入複雜、管理不易為從事特種行業所愛、小套房將來出脫不易。透天型的別墅 優點:客廳挑高採光面加大、有天有地產權獨立、使用空間寬敞、享有庭院及獨立的停車空間、室內配置俱彈性。缺點:偏離市中心區者連棟規劃面寬常有不足、樓梯、陽台及露檯面積較大以致虛坪偏高、格局狹長則通風採光欠佳、平面分割零碎、依山傍水則濕氣重、受氣候溫度影響大。 樓 中 樓 優點:客廳挑高寬敞、設有夾層使用空間上下獨立、私密性佳、位居頂數景觀條件最佳,身份地位表徵。缺點:室內虛坪面積不小、單價總價均高。 工業住宅 優點:單價較鄰近住宅行情低、室內高度較高、結構、設備載重量較大。公設比較高、生活機能性欠缺、易受噪音及空間污染。缺點:居家品質不佳、轉手不易、買賣手續繁瑣、地價稅、土地增值稅較一般自用住宅高、水電基本費高。 4.看屋時機 (˙審視房屋外觀、˙白天看屋、˙晚上看屋)˙審視房屋外觀˙建物格局 基地、建地應力求方正為佳,避免奇形怪狀,如三角形、狹長形基地等,其不僅影響整體規劃設計,更會造成通風採光之不良,建物外觀所採用的建材與設計是否有足夠的氣勢來凸顯氣派雄偉之風範,當前高樓大廈普遍採取挑高設計以及高級建材即為主要原因,而應避免的是瘦矮造型在價值上所造成之負面影響。 違章建築 常見的違章建築有頂樓加蓋、一樓搭建、露台加蓋、陽台推出等。一般而言,如在外觀設計上發覺有異樣或不諧調等情形時,則應注意是否為違章建築。 外觀磁磚 房屋外觀的磁磚是否有脫落的情形?是否滿佈灰塵?是否有重新補過的痕跡等,以上種種皆非理想的建物,以帷幕牆為例,若無法維持其清潔亮麗的外觀,則必然隱藏著管理上之種種缺失,而藉此亦可衡量其建物之價值。 屋頂維護 屋頂是否雜草叢生,是否雜物、垃隨意堆放等皆是維護管理之研判資訊。管線配置就電話線而言,舊建物常採外露情形;而若有水管嚴重阻塞的情形;則排水管線亦有外露之可能。至於沒有明管之瓦斯管線配置,則交屋之後必然只有採桶裝瓦斯之一途,其所造成使用上之不便自是不言可諭。  ˙白天看屋˙環境 買房子自然要先觀察周圍的環境,尤其是現代的居住條件要想依山傍水雖然不易,但也必須有所講究,例如要避免一些妨礙住家安寧與格調的嫌惡場所,如修車場、殯儀館...等則應敬而遠之,至於公園、綠地、學校等,皆是住家所期盼的優先選擇。 視野 「欲窮千里目,更上一層樓」,要想綜觀房屋附近的視野,就得選購較高樓層、邊間或者棟距較大者,方不致因緊臨鄰屋而影響寬廣之視野。 鄰屋 人不能離群而索居,看房子也須觀察其與鄰屋的相關情況,尤其是鄰棟建物之格調、高度、停車場出入口、垃圾堆放位置,甚至各樓層之開窗情況等,都須一一加以審視一番。 防火巷 按建築法規之規定,防火巷的寬度應為三公尺,太窄或僅留排水溝縫之情形都會影響到居家之生活品質,而常見的是利用違建方式來增加房屋的使用空間,亦即將廚房或浴室往外推移,看屋時應特別留意此一異常之現象。 巷道 看屋時除了要觀察主要的通道之外,對於房子四周的巷道也應有所認識,尤其巷道的大小更是重點所在,由於目前停車位難求,巷道也就自然而然的成為兵家必爭之地,因此,如果巷道太窄,停車便會成為一大苦差事;一般而言,八公尺巷道兩旁均可停放車輛,六公尺巷道則只能單邊停放。此外,尚須注意巷道是否屬於單行道,此可從車輛停放方向立即辨知,而更重要的是要避免死巷之盡頭位置。 交通 除要觀察交通之便利性以及交通流量之外,公車站牌、停車場...等都是重點所在。不過,亦須兼顧不同之用途為優先考慮。 市場 住家附近若靠近超級市場,自然可增添生活之方便性,但若攤販林立,則生活品質必然大打折扣,尤其噪音及空氣污染皆會接踵而至,其間差異有如天壤之別。 公園 現代人之缺乏綠意生活已是老生常談話題,並且對大多數人而言幾乎也是可遇不可求的一個夢想,因此在看屋時若能毗鄰公園列為重點,相信必可為居家生活多增添一份休閒樂趣。學校 現代的父母也愈重視子女的教育問題,尤其教育須往下紮根,因此選擇靠近學校的房子,也是當前所普遍關心的一大重點。 ˙晚上看屋˙巷道燈光 在閤家團聚之際,若無窗外路燈之相互輝映,再好的建物不免也有幾許寂寥,尤其那疏疏落落的景象,無異予人有如一條暗夜的長巷,不僅安全性堪慮,亦容易形成治安的死角。 霓虹燈 燈紅酒綠、歌舞達旦一直是都市給人的生活印象,不過在絢麗的表象下卻也蟄伏著另一隱憂,尤其是一些特種行業入侵住宅區之跡象,即可從入夜以後閃閃發亮的霓虹燈加以判別。當然購 屋時,遇有此類狀況最好是退避三舍。 街道景觀 從居住環境來看,街道所表現出的風格往往也頗具魅力,一條花木扶疏、生意盎然的街道,加上一棟夜間陽檯燈火通明的建物,在一般人的心理上著實充滿著極大的吸引力。這種感覺非待夜幕低垂時,實不足以窺其堂奧。進住率 藉著夜間各戶開燈的情形即可明瞭該棟建物的進住率,如果發現空屋率偏高,就應詳細探究原因。而如果太少的住戶進住,對於日後最直接的影響便是管理費之偏高,而管理維護之問題不改善,對住家品質也有莫大的不便之處。 居住水準 從住宅的燈飾以及房屋內部的裝修概況,甚至傢俱擺設等,皆可進一步的瞭解當地居住水準,而這些平時較不易察覺到的情況,在夜間往往也都會一一地顯露出來。 便利商店 目前較著名的如統一超商及其他連鎖商店的普及率都很高,每當華燈初上之際,這些便利商店便成了當地居民的生活中心。由腹地顧客的出入、談吐及衣著外表,便很容易的可以瞭解當地生活圈的居住水準。 治安 居家的安全性一直是不可忽略的重點,巡邏崗哨密集的區域,顯示當地居民對安全的維護遠比他人有多一層的保障,此不僅對歹徒有嚇阻的作用,對人口簡單的小家庭而言,也會住得較為安心。而部分住家更標榜能與政府要員為鄰,有全天候警衛巡防,在安全上更是可以放心許多。

 

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